Comment choisir un bien immobilier : la technique des pro !

Le plus important lors de l’acquisition d’un bien immobilier c’est de bien le choisir et c’est encore plus vrai si c’est votre premier bien. En immobilier il faut impérativement réussir son premier achat pour montrer que l’on sait investir à sa banque ou même à soi même. Dans cet article je vais vous donner toutes les astuces pour bien choisir un bien immobilier.

Savoir si un bien immobilier est rentable

Pour réussir à faire un bon investissement immobilier il faut que celui-ci soit rentable, logique. Pourtant beaucoup de personnes ne pensent pas au côté rentabilité mais plus au côté sentiment et sensation ressenti sur les photos.

Ne soyez jamais sentimental, la seule chose qui doit vous traverser l’esprit quand vous analysez un bien c’est sa rentabilité sur le long terme. L’un des meilleurs investissement en immobilier c’est l’achat de vieux endroits à rénover, pourtant je peux vous assurer que ces endroits ne donnent pas envies au départ.

Pour les calculs, voici la formule de la rentabilité en immobilier :

  • rentabilité = (12 mois de loyer / coût global de l’achat) x 100
  • + 200 euros de taxes par mois et par bien immobilier en moyenne

Avec cette formule vous allez rapidement voir si votre bien est rentable ou non. Essayez d’avoir au moins 5% de rentabilité histoire d’avoir un bon revenu complémentaire en fin de mois. Si vous voyez que vous dépassez les 10% achetez le bien, il est très rentable, le premier critère étant celui-ci. Cependant tenez également compte des prochains critères afin de ne pas avoir de mauvaises surprises.

Le bien doit être bien placé

Un débutant en immobilier pense souvent que son bien doit toujours être dans un endroit où il y a beaucoup de passage, par exemple près d’un campus universitaire. En réalité il est vrai que c’est intéressant mais uniquement si tout le monde ne loue pas déjà des biens dans le secteur.

Et oui, parfois tout le monde se retrouve au même endroit ce qui fait qu’il y a au final plus d’offres que de demandes et cela fait baisser le prix ainsi que la rentabilité du bien. Si vous ne baissez pas le prix vous ne trouverez pas de locataire du fait de la forte concurrence. La seule façon de vous démarquer dans ces cas-là est de louer un bien « de luxe ».

Maintenant il faut tout de même qu’il y ait un minimum de chose dans le quartier où vous louez le bien. Des commerces,  des banques, etc… Lorsque vous vous rendrez sur place pour voir le bien, inspectez les alentours afin de voir si le quartier à l’air intéressant.

Profiter de la visite pour élaborer ses plans

Comment choisir un bien immobilier

Quand vous allez visiter le bien potentiel, regardez quelles améliorations vous pouvez faire, cela peut être scinder le bien en deux, le remettre au goût du jour pour en tirer une grosse rentabilité, ajouter une mezzanine, etc…

La plupart du temps les bonnes affaires se trouvent chez des personnes qui veulent vite se débarrasser d’un bien en mauvais état, ils le vendent souvent très peu cher et rien qu’en le rénovant vous pouvez gagner plusieurs dizaines de milliers d’euros instantanément.

N’ayez pas l’air trop enthousiaste lors de votre visite afin de ne pas mettre en confiance le vendeur. Cela vous permettra à la fin de faire une offre de négociation pour gagner encore plus d’argent. Vous pouvez par exemple dire que le bien nécessite pas mal d’améliorations et que vous ne pourrez l’acheter que pour dix milles euros de moins. Peut être que sur 100 000 euros cela vous parait peu, mais même 1 000 euros de moins c’est énorme, imaginez tout ce que vous pouvez faire avec cette somme !

Les bons plans à privilégier

Lorsque vous êtes débutant en immobilier vous ne connaissez pas trop les bons plans. Chaque investisseur à ses propres bons plans qu’il garde secret, essayez de dénicher un type de bon plan et à chaque fois que vous voyez un bien qui correspond, achetez-le. Personnellement je connais des bons plans au niveau géographique, c’est par exemple les biens qui se trouvent à la frontière Suisse-France. Les gens qui habitent en France mais travaillent en Suisse payent leur maison plus cher. Pareil pour la frontière avec le Luxembourg.

Maintenant au niveau des plans de type rénovation, les meilleurs plans que je connaisse sont le fait de rénover un bien dont quelqu’un veut se débarrasser, cela peut être un héritage en mauvais état ou encore des personnes qui déménages pour leur retraite dans une petite maison de campagne. Vous pouvez également acheter une grande maison que vous divisez en cinq chambres puis que vous louez en colocation afin de bénéficier de plusieurs revenus en un seul bien. Quoi qu’il en soit, consultez régulièrement les sites d’annonces immobilières et restez toujours à l’affut des bons plans.

Posez-vous toujours cette question quand un bien vous saute aux yeux « combien est ce que ce bien peut me rapporter ».

Voilà, j’espère que cet article vous aura aidé à choisir un bien immobilier rentable. N’oubliez pas de ne pas rater votre premier investissement et de toujours rester à l’affut des bonnes occasions. Travaillez maintenant pour ne plus travailler plus tard grâce à vos revenus immobilier !